Tweeter

Tribunal de commerce de Nanterre 6ème chambre Jugement du 14 mai 2004

Consultants immobilier / Aptitudes immobilier

base de données

Les faits

La société Consultants immobilier exploite différentes agences immobilières en région parisienne, dont le développement est confié à des agents commerciaux, parmi lesquels Anne R., selon un « contrat d’agent commercial immobilier » conclu le 28 août 2000.

A partir du mois de janvier 2003, Anne R. a animé l’agence Consultants immobilier située à Neuilly sur Seine.

Le 2 décembre 2003, la société Aptitudes immobilier a été constituée entre Anne R. et sa fille, avec pour gérante Sophie S.

Par courrier du 19 décembre 2003, Anne R. a notifié à Consultants immobilier la rupture de son contrat d’agent avec effet immédiat sous réserve de mener à bonne fin six affaires en cours.

Aux termes d’une ordonnance du 13 janvier 2004 rendue par M. le président du tribunal de grande instance de Nanterre, la société Consultants immobilier a été autorisée à faire pratiquer une saisie contrefaçon descriptive dans les locaux de la société Aptitudes immobilier. La saisie a été pratiquée le 15 janvier 2004 par Me Nadjar, lequel a conservé sous séquestre différents fichiers saisis.

Par lettre recommandée du 21 janvier 2004, Consultants immobilier a mis en demeure Aptitudes immobilier de cesser immédiatement la poursuite de ses agissements qualifiés de fautifs et déloyaux, et le trouble créé.

La procédure

C’est dans ces circonstances que Consultants immobilier a déposé devant le président de ce tribunal une requête afin d’être autorisée à assigner à bref délais la société Aptitudes immobilier et Anne R.

Selon une ordonnance du 27 janvier 2004, la société Consultants immobilier a fait assigner Aptitudes immobilier et Anne R. devant ce tribunal, par acte du 29 janvier 2004 demandant :

Avant dire droit :

– autoriser Consultants immobilier à solliciter auprès de Me Nadjar, huissier de justice à Neuilly/Seine ayant pratiqué la saisie, à communiquer aux parties et au tribunal les documents saisis, à une date permettant aux parties de faire des observations complémentaires au vu de ces éléments avant les plaidoiries,

– ordonner à Aptitudes immobilier de communiquer au tribunal et aux parties le contrat qui la lie à Sophie S.,

A titre principal :

– constater que Anne R. a violé ses engagements contractuels découlant du contrat d’agent commercial conclu le 28 août 2000 avec la société Consultants immobilier,

– constater que Anne R. et la société Aptitudes immobilier ont commis des actes de concurrence déloyale et parasitaire au détriment de la société Consultants immobilier ainsi qu’une extraction et une réutilisation non autorisées de ses bases de données,

En conséquence :

– condamner in solidum la société Aptitudes immobilier et Anne R. à verser à Consultants immobilier la somme de 210 000 € sauf à parfaire,

– condamner Anne R. à verser à Consultants immobilier la somme de 50 000 € sauf à parfaire,

– faire interdiction à Aptitudes immobilier toute utilisation des fichiers clients de Consultants immobilier, ce dont il sera justifié sur simple requête de Consultants immobilier et vérification de Me Nadjar, huissier de justice,

– ordonner la publication du jugement à intervenir aux frais des défenderesses, dans la limite de 3000 € et dans trois revues spécialisées du secteur immobilier,

– ordonner l’exécution provisoire,

– condamner in solidum Aptitudes immobilier et Anne R. à verser à Consultants immobilier la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du ncpc,

– condamner Aptitudes immobilier aux dépens.

Par conclusions en réponse du 20 février 2004, Aptitudes immobilier et Anne R. demandent au tribunal :

Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerces,

Vu les articles 1134, 1147, 1382 du code civil et L 341-1 et suivants du code de la propriété intellectuelle,

Vu les articles 32-1 et 700 du ncpc,

Vu le décret n°72-678 du 20 juillet 1972, fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,

Il est demandé au tribunal de céans de :

– constater que la société Consultants immobilier est mal fondée dans l’ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées tant à l’encontre de Anne R. que de la société Aptitudes immobilier,

– constater que la société Consultants immobilier a manqué aux obligations lui incombant aux termes du contrat conclu le 28 août 2000 à l’égard de Anne R.,

– constater que la société Consultants immobilier ont commis des actes de concurrence déloyale au détriment de la Aptitudes immobilier,

– constater que la société Consultants immobilier a commis des actes de dénigrement à l’égard de Anne R.,

– constater que la société Consultants immobilier procède à une utilisation irrégulière de la base de données qui est la propriété de Anne R., et ce, depuis le 19 décembre 2003.

En conséquence :

– débouter la société Consultants immobilier de l’ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées tant à l’encontre de Anne R. que de la société Aptitudes immobilier,

Et, reconventionnellement,

– condamner la société Consultants immobilier à verser à Anne R. la somme de 10 000 €, à titre de la non délivrance de l’attestation professionnelle,

– condamner la société Consultants immobilier à verser à Anne R. la somme de 27 000 €, au titre des commissions établies lui restant dues,

– condamner la société Consultants immobilier à verser à Anne R. la somme de 28 257,39 € au titre des commissions établies lui restant dues,

– condamner la société Consultants immobilier à payer, par provision, à Anne R., la somme de 110 000 € correspondant à la commission de 22,5% due au titre des entrées de biens, sauf à parfaire,

– condamner la société Consultants immobilier à payer à Anne R. les sommes suivantes :
. 10 000 € à titre de préjudice moral,
. 30 000 € à titre de préjudice de carrière,
. 50 000 € du fait de l’utilisation frauduleuse de sa base de données,

– faire interdiction à la société Consultants immobilier toute utilisation de la base de données appartenant à Anne R., ce dont il sera justifié par simple requête de Anne R.,

– condamner la publication du jugement à intervenir, aux frais de la société Consultants immobilier, dans la limite de 3000 € et dans trois revues spécialisées du secteur immobilier,

– condamner la société Consultants immobilier à payer à titre de procédure abusive les sommes suivantes :
. 5000 € à Anne R.,
. 5000 € à la société Aptitudes immobilier,

– condamner la société Consultants immobilier à payer au titre de l’article 700 du ncpc les sommes suivantes :
. 5000 € à Anne R.,
. 5000 € à Aptitudes immobilier,

– condamner la société Consultants immobilier aux entiers dépens.

Par conclusions en répliques régularisées à l’audience du 26 mars 2004, Consultants immobilier réitère ses précédentes demandes et y ajoutant, demande au tribunal de :

– rejeter les demandes reconventionnelles de Anne R.,
– ordonner la compensation des notes d’honoraires réclamées par Anne R. avec les sommes à allouer à Consultants immobilier, excepté la note d’honoraires relative au bien sis rue ….

La discussion

Consultants immobilier expose que Anne R. a rompu brutalement et de façon préméditée ses relations contractuelles, et lui reproche :

– le non respect du délai de préavis de trois mois fixé par le contrat, la rupture immédiate du contrat ayant gravement désorganisé l’activité de l’agence , qui s’est trouvée du jour au lendemain sans représentant, avec une activité en très forte baisse malgré les efforts déployés pour conserver la clientèle,

– l’inexécution par Anne R. de ses obligations essentielles antérieurement à sa rupture, celle-ci n’ayant plus conclu de mandat de vente depuis le 13 novembre 2003 et plus de mandat d’acquéreur depuis le 26 novembre 2003,

– son manquement à l’obligation de loyauté et de non concurrence prévue au contrat se traduisant par la constitution dès le 2 décembre 2003 de sa propre agence dont l’objet social et l’emplacement géographique en font un concurrent direct de Consultants immobilier,

– la destruction des coordonnées des clients appartenant à l’agence,

– la rupture de son engagement de confidentialité postérieurement à la rupture du contrat, en réutilisant les informations, et notamment le fichier clients de Consultants immobilier pour le compte de la société Aptitudes immobilier.

Consultants immobilier reproche en outre aux deux défenderesses des agissements délictuels se traduisant en particulier par :

– l’extraction et la réutilisation non autorisée de bases de données et de fichiers clients lui appartenant aux termes de l’article L 341-1 du code de la propriété intellectuelle, dans la mesure où elle a engagé des investissements importants lui ayant permis de constituer plusieurs bases de données relatives aux biens, aux acquéreurs, et aux affaires en cours, que les défenderesses se sont directement appropriées pour les besoins de leur nouvelle activité,

– une concurrence déloyale et parasitaire, alors que contrairement à ses affirmations, Anne R. ne disposait d’aucun droit sur la clientèle qu’elle a développée pour le compte de Consultants immobilier, activité pour laquelle elle était justement payée ; en l’espèce, Anne R. a sciemment détourné la clientèle en captant et en exploitant pour son propre compte les fichiers clients de Consultants immobilier directement démarchés par envoi de messages électroniques en leur proposant une liste de biens dont certains se trouvaient sous mandat de Consultants immobilier,

– en outre, Anne R. ne répond pas aux conditions de la « loi Hoguet » et exerce illégalement la profession d’agent immobilier, en animant directement la société Aptitudes immobilier dont la gérance est exercée par Sophie S., cette personne âgée de 21 ans seulement apparaissant comme gérante fictive.

La société Aptitudes immobilier et Anne R. répliquent :

– que le contrat de Anne R. relève des dispositions du statut des agents immobiliers défini par la loi du 2 janvier 1970 qui n’impose pas de préavis en cas de rupture unilatérale du contrat,

– qu’ayant découvert que Consultants immobilier la missionnait sans respecter les dispositions réglementant la profession, elle n’a pas souhaité poursuivre son activité sans être en possession de l’attestation qui devait lui être remise,

– que sa lettre de rupture du 19 décembre 2003 proposait de traiter les dossiers en cours jusqu’à leur signature, ce que Consultants immobilier a accepté, toute en l’empêchant de poursuivre son activité en lui demandant la remise des clefs de l’agence et des dossiers relatifs aux ventes en cours, et en s’abstenant ensuite de l’informer des dates de signature des ventes qu’elle avait personnellement négociées,

– selon l’usage au sein de la société Consultants immobilier, les mandataires n’effectuent pas de préavis,

– que la clause de confidentialité contenue dans le contrat revient à imposer une obligation de non concurrence non limitée dans le temps ni dans l’espace, et sans indemnisation,

– que les renseignements utilisés par Anne R. après la rupture de son contrat sont ceux qu’elle a elle-même collectés et transmis à Consultants immobilier, sans que cette société ne puisse prétendre en être propriétaire,

– Anne R. doit elle-même être reconnue comme producteur de la base de données renfermant les fichiers des clients qu’elle a personnellement démarchés, avec lesquels elle a négocié la transaction ou la location de biens, étant entendu qu’elle avait gracieusement autorisé Consultants immobilier à utiliser ces données pour la durée du contrat, comme elle les a ensuite gracieusement mis à la disposition de la société Aptitudes immobilier qui a acheté une licence d’utilisation du logiciel « Périclès » nécessaire à l’exploitation de ces données,

– en conséquence, Consultants immobilier devra être déboutée de ses différentes demandes, et de sa demande de communication des fichiers saisis.

Les défenderesses ajoutent que la concurrence déloyale par détournement de clientèles n’est pas établie dans la mesure où Anne R. n’a fait que démarcher ses propres clients ; subsidiairement, elles soulignent que le démarchage de la clientèle d’un concurrent n’est pas constitutif de concurrence déloyale, a fortiori en l’absence de clause de non concurrence.

Sur les demandes principales

Sur l’inexécution par Anne R. de ses obligations contractuelles préalablement à la rupture

Attendu que les pièces produites par Consultants immobilier, en particulier la copie du registre des mandats, n’apportent pas une preuve suffisante de l’inexécution par Anne R. de ses obligations de prospection résultant de son contrat, lequel ne comportait aucun objectif ni obligation de résultat ;

Sur les conditions de la rupture du contrat

Attendu que le contrat d’agent commercial de Anne R. prévoyait un préavis de rupture de trois mois à compter de la troisième année, sauf faute grave ou force majeure ; que par courrier du 19 décembre 2003, Anne R. notifiait à son mandant sa volonté de mettre fin au contrat, « à dater de ce jour », tout en ajoutant : « Il va sans dire que je traiterai les dossiers en cours jusqu’à leur signature à savoir (suivaient six adresses) » ; qu’aucun motif n’était donné, Anne R. n’apportant pas la preuve d’une infraction de Consultants immobilier au regard des dispositions réglementaires régissant la profession d’agent immobilier, ni d’une demande formelle de sa part ;

Attendu que sa proposition limitée à la bonne fin de six affaires en cours ne peut tenir lieu d’exécution du préavis, celui-ci devant s’entendre comme la poursuite de l’exécution pleine et entière du contrat, à savoir : « recherche de vendeurs, d’acheteurs, de propriétaires et de locataires, (…) signature des mandats et des engagements des parties » ; que ni la question de Consultants immobilier sur la présence de Anne R. à la signature d’une vente le 23 décembre 2003, ni les attestations de certains anciens agents mandataires de Consultants immobilier précisant qu’ils auraient été dispensés d’exécuter leur préavis ne constituent la preuve d’un accord du demandeur sur l’inexécution par Anne R. de son préavis contractuel, ou d’un usage établi au sein de ladite société ;

Attendu qu’il résulte des pièces produites que l’absence d’exécution par Anne R. du préavis fixé au contrat constitue une faute dont le préjudice susceptible d’en résulter pour Consultants immobilier devra être indemnisé ;

Sur la concurrence déloyale

Attendu que Anne R. a participé dès le 26 octobre 2003 à la constitution de la société Aptitudes immobilier, mais que ceci ne suffit pas à établir un acte de concurrence déloyale au détriment de la société Consultants immobilier, alors que selon les pièces produites, cette société n’a commencé son activité effective avec l’acquisition du logiciel « Périclès » qu’à compter du 22 décembre 2003, soit trois jours après la rupture des relations entre Anne R. et Consultants immobilier ;

Attendu qu’en l’absence de clause de non concurrence, Consultants immobilier ne peut reprocher à Anne R. de s’être engagée dès la rupture des relations contractuelles dans l’exercice d’une activité directement concurrente, sauf à démontrer l’existence de manœuvre illicites ;

Sur le détournement de fichiers et de clientèle

Attendu que Consultants immobilier utilise pour la gestion des informations relatives aux biens et à la clientèle un logiciel standard spécialement développé pour les agences immobilières ; que l’utilisation du même logiciel par Aptitudes immobilier ne constitue pas une faute, celle-ci justifiant en avoir payé les droits ;

Mais attendu que les fichiers des biens, des acquéreurs et des affaires en cours constitués au nom et pour le compte de Consultants immobilier par l’ensemble des agents commerciaux, dont Anne R., données consultables et modifiables à partir des équipements informatiques des différentes agences de la société, constituent des bases de données au sens de l’article L 112-3 du code de la propriété littéraire et artistique ;

Attendu que l’ensemble des frais et honoraires engagés par Consultants immobilier pour la constitution et la mise à jour permanente de ces bases de données communes aux différentes agences et support essentiel de son activité, représentent un investissement matériel et financier substantiel permettant au demandeur de se prévaloir de la qualité de producteur de bases de données, selon les dispositions des articles L 341-1 et suivants du code de propriété littéraire et artistique ; que l’apport d’informations par Anne R. dans le cadre de l’exécution de son mandat ne lui donne pas la qualité de producteur de bases de données, et ne lui confère aucune qualité pour procéder sans autorisation du titulaire au transfert de ces données ;

Attendu que les défenderesses ne contestent pas avoir repris les données contenus dans les bases de Consultants immobilier, tout au moins pour celles provenant de l’exercice par Anne R. de son mandat d’agent commercial, cette dernière s’estimant propriétaire tant de la clientèle démarchée dans le cadre de ce mandat que des fichiers correspondant à cette clientèles ;

Mais attendu qu’en sa qualité de mandataire, Anne R. ne peut prétendre être titulaire de la clientèle démarchée pour le compte de Consultants immobilier, la teneur de son contrat ainsi que la rédaction des mandats de vente ou d’achat établis au nom de Consultants immobilier, signés avec les clients vendeurs ou les prospects acquéreurs, ne lui permettant pas d’avoir un quelconque doute sur ses droits ;

Attendu par ailleurs que l’extraction, même partielle, et l’utilisation non autorisée d’une partie substantielle du contenu des bases de données appartenant à Consultants immobilier constitue une faute au regard de l’article L 342-1 du code de la propriété littéraire et artistique ; que l’argument des défenderesses selon lequel la présentation de ces biens par Aptitudes immobilier serait différente de celle des publicités de Consultants immobilier ne suffit pas à justifier une telle utilisation ;

Attendu qu’en s’appropriant ainsi de façon illicite le fichier des biens constituant un élément du fonds de commerce de Consultants immobilier, et en l’exploitant sans l’autorisation du producteur, les défenderesses se sont rendues coupables d’actes de concurrence déloyale au préjudice du demandeur ;

Sur les différents chefs de préjudices

Attendu que le droit à commission résulte du contrat selon lequel : « Article 8 – En cas de cessation du contrat et quelle qu’en soit la cause, l’agent commercial aura droit aux commissions (…) sur toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans le délai de 3 mois suivant la date de cessation définitive, et qui seront la suite du travail de prospection effectué par lui pendant l’exécution de son contrat ; que le bien situé … figure sous la référence de Anne R. sur le listing des affaires en cours au 5 décembre 2003 produit par Consultants immobilier que le demandeur ne conteste pas la réalisation de la vente de ce bien dans le délai prévu à l’article 8. En conséquence, le tribunal dira Anne R. recevable en sa demande au titre des six factures, commissions sur ventes, et condamnera Consultants immobilier à lui payer la somme de 28 257,14 €, déboutant Anne R. pour sa demande au titre des affaires rentrées, faute pour elle d’apporter la preuve que ces affaires auraient été définitivement conclues dans les trois mois de la rupture du contrat.

Le tribunal ordonnera la compensation entre la présente condamnation, et celle mise à la charge de Anne R. au titre du préavis non effectué ;

Vu les faits de la cause et les pièces produites, le tribunal jugera que Anne R. ne peut prétendre à des dommages-intérêts pour préjudice moral du fait de l’absence de remise de la carte professionnelle de son mandant, alors qu’elle n’apporte pas la preuve d’en avoir fait la demande durant l’exécution de son mandat et ne justifie pas d’un quelconque préjudice à ce titre ; elle sera également déboutée de sa demande au titre de commissions qu’elle prétend avoir perdues pour privation de préavis du fait de son mandant, aucune preuve des faits invoquées n’étant apportée ; au vu de ce qui précède elle sera enfin déboutée de ses demandes de dommages-intérêts pour « préjudice de carrière » non démontré, ainsi qu’au titre de l’utilisation de « sa » base de données ;

Attendu qu’il résulte des faits de la cause que le caractère abusif de la présente procédure, invoqué par les défenderesses n’est pas établi ; le tribunal déboutera Anne R. et Aptitudes immobilier de leurs demandes à ce titre ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’une telle mesure est sollicitée, que sauf en ce qui concerne la mesure de publication, elle apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, elle sera ordonnée, sans constitution de garantie en cas d’appel ;

Sur l’article 700 du ncpc et les dépens

Attendu que pour faire valoir ses droits, la société Consultants immobilier a été contrainte d’engager des frais qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal déboutera les défenderesses de leurs demandes au titre de l’article 700 du ncpc et les condamnera solidairement à payer à Consultants immobilier la somme de 5000 € sollicitée ;

La société Aptitudes immobilier sera en outre condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de Me Nadjar, relatifs à la saisie contrefaçon, mais non compris les différents coûts d’expertises et d’enquêtes engagés par le demandeur et inclus dans la condamnation prononcée ci-dessus au titre de l’article 700 du ncpc ;

La décision

Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort,

. Liquide les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 41,73 €

Le tribunal : Mme Edith Deboude (président), MM Bresson et Chassaing

Avocats : SCP Deprez Dian Guignot, SCP Lepek Raoul-Duval Tricot Rodrigue