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Jurisprudence : Jurisprudences

jeudi 29 juin 2017
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Tribunal d’instance de Paris 15ème arr., jugement du 9 mai 2017

Régie Immobilière de la Ville de Paris / Madame X.

bailleur social - faute du locataire - immobilier - plateforme de mise en relation - sous-location

La Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP), le bailleur, a donné à bail à Madame X. un appartement à usage d’habitation situé rue … à Paris, par contrat prenant effet le 5 décembre 2014, pour un loyer mensuel de 458, 11 €, hors charges.

Madame X. a proposé cet appartement pour une location saisonnière via le site internet AirBnb, moyennant une somme de 90 euros par nuit. Douze commentaires apparaissent sur le site. Un procès-verbal d’huissier constatant ces locations a été dressé le 26 novembre 2015 par un huissier de justice, qui a été dénoncé à Madame X., le 5 janvier 2016. A la réception de ce constat, Madame X. a retiré l’annonce du site.

Invoquant le non-respect du contrat de bail de Madame X., la RIVP l’a assigné, le 9 mai 2016, afin de voir constater que les termes du bail ne sont pas respectés, ordonner la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Madame X. ainsi que tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans un autre lieu au choix du bailleur, condamner Madame X. à payer à la société RIVP les frais engagés pour le constat d’huissier, la dénonciation et la sommation, fixer une indemnité d’occupation à la somme de 458,11 euros par mois, outre les charges jusqu’au complet déménagement et restitution des clés, condamner Madame X. à payer à la RIVP la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts et la condamner à 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens en ce compris la signification de l’assignation et de la décision à venir, ordonner l’exécution provisoire

Par conclusions déposées à l’audience du 8 mars 2017, Madame X. demande que la RIVP soit déboutée de ses demandes d’expulsion et de dommages et intérêts mais donne son accord pour le paiement des frais engagés et d’une somme symbolique au visa de l’article 700.

A l’audience du 3 mars 2017, le bailleur, représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes. Il précise, en outre, que, Madame X. a loué le logement en décembre 2014, et que dès juillet 2015, soit 6 mois après, elle le mettait sur le site de sous location saisonnier, commettant en cela une faute grave et répétée puisqu’au moins 12 commentaires ont été laissés sur le site, prouvant, ainsi, au moins 12 locations.

Le bailleur soutient que la violation des articles 8 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, combinée au non-respect de l’article 5 du contrat de bail doivent être sanctionnés par la résiliation du bail et l’expulsion de Madame X. Il ajoute que Madame X. doit lui verser une indemnité liée au préjudice matériel subi par le bailleur. Il explique qu’effectivement, Madame X. a retiré un bénéfice personnel et commercial de ce logement alors même qu’ayant une vocation sociale, il est proposé à des loyers modérés et solidaires.

Madame X., présente et assistée, reconnaît avoir commis une faute, au cours de l’audience mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle explique avoir loué l’appartement de septembre à mi-novembre 2015. Elle indique que dès réception du procès-verbal de l’huissier, elle a retiré l’annonce, soit le 6 janvier 2016. Elle ajoute avoir adressé deux courriers à la RIVP, non pas pour minimiser sa faute, comme le soutient le RIVP mais pour s’excuser.

Pour autant, elle fait valoir que cette faute ne peut justifier ni expulsion, la demande formulée par la RIVP étant disproportionnée par rapport à la faute commise, sa bonne foi étant, par ailleurs, démontrée par le retrait immédiat de l’annonce, ni versement de dommages et intérêts, aucun préjudice matériel n’étant subi par la RIVP qui a toujours reçu les loyers à la date convenue. Madame X., ingénieur en chimie, a mentionné qu’elle avait agi pour des raisons financières, afin de financer ses études, mais qu’ayant compris sa faute, elle ne se reproduirait plus. Elle confirme qu’il s’agit effectivement de sa résidence principale, qu’elle sous louait les fins de semaines.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2017.

SUR LE NON RESPECT DU CONTRAT DE BAIL :

Il résulte de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous louer le logement sauf accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal ».

L’article 5 du contrat de bail dispose que « L’occupation des locaux loués étant strictement réservé au locataire qui doit y établir son habitation principale et résider à ce titre au moins huit mois par an, le présent contrat étant incessible et intransmissible, sauf dans les conditions prévues aux articles 14 et 40-III de la loi du 6 juillet 1989 ».

La RIVP fournit le PV de constat du 26 novembre 2015, attestant de la sous­ location et des 12 commentaires, qu’au demeurant, Madame X. ne conteste pas. Madame X. fournit la preuve que l’annonce de ce logement a été supprimée du site de location saisonnière le 6 janvier 2016, ce que le bailleur ne conteste pas.

Madame X. a contrevenu, ainsi, aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article 5 du bail. Il apparaît qu’elle a loué au moins
12 nuits entre septembre et novembre 2016, à 90 euros, la nuit, pour un gain financier que Madame X. estime entre 1300 et 1500 euros.

Il convient de relever que :

– Madame X. a démontré qu’elle avait cessé cette activité, dès réception du PV constatant les irrégularités, aucun élément n’étant apporté indiquant que ces agissements se seraient poursuivis,
– il n’a pas été démontré que cette sous-location ait nui au voisinage,
– il n’est pas allégué que Madame X. n’occupe pas les lieux de façon paisible,
– elle a transmis des courriers pour reconnaître sa faute et s’en excuser,
– la sous-location a été de courte durée,
– Madame X. travaille et paie son loyer.

En conséquence, les faits qui sont reprochés à Madame X., pour sérieux qu’ils soient, ne justifient pas, en l’état, une résiliation de bail, cette dernière devant, néanmoins, considérer cette procédure devant le tribunal comme un avertissement à se conformer strictement aux obligations nées de son contrat de bail.

LE PRÉJUDICE

Il convient, au préalable, de relever que Madame X. s’est acquittée de l’ensemble de ses loyers tels que prévus par le bail, la RIVP ne subissant, de ce fait, aucun préjudice financier direct.

La RIVP justifie le préjudice matériel qu’elle sollicite en faisant valoir que Madame X. a perçu, du fait de ces locations, un gain financier complémentaire et injustifié, d’autant plus contestable qu’elle loue un bien à loyer modéré.

Cependant, la RIVP estime la somme mensuelle perçue indûment par la locataire à 2096,89 euros, ce qui correspond, selon elle, à une location de chaque nuitée, auquel est soustrait le montant de la location, et ce sur 5 mois, ce qui équivaudrait à une somme globale de 10 484,45 euros. Pour autant, la RIVP sollicite 5000 euros, sans expliciter à quoi cette somme se rapporte.

La RIVP argue également du fait que les gains indus sont d’autant plus contestables qu’elle propose des loyers modérés mais ne fournit pas d’éléments permettant de chiffrer ce surprofit que la locataire aurait fait par rapport au marché privé.

La justification de la RIVP se rapporte, de fait, au gain commercial réel et indu de la locataire, qui ne fonde, pour autant, pas le préjudice matériel de la RIVP. Le préjudice matériel n’étant pas établi, la RIVP est déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame X. supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de l’assignation et de la décision ainsi que les frais du constat d’huissier, de la dénonciation et de la sommation qu’elle se propose de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais irrépétibles exposés, Madame X. sera de ce fait condamnée à verser la somme réclamée soit 1500 euros au visa de l’article 700.

La nature de l’affaire justifie d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.


DÉCISION

Le tribunal d’instance statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Madame X. a manqué à ses obligations contractuelles sans que, pour autant, cette faute ne justifie la résiliation du bail,

DEBOUTE la RIVP de ses demandes d’expulsion et de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame X. à verser à la RIVP la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame X. aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de l’assignation et de la décision, les frais du constat d’huissier, de la dénonciation et de la sommation,

ORDONNE l’exécution provisoire.


Le Tribunal :
Anne Toulemont (juge d’instance), Alexandre Blanc (greffier)

Avocats : SCP Le Carré, Me Romain Darrière

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